退房攻略：蘇州律師手記

  一、 退房的背景

  從今年年初開始，深圳、上海、北京的樓市陸續呈現“降價潮”。與此同時，各大城市的樓市降價促銷范圍的擴大，“退房”呼聲已在深圳、杭州、南京等大城市此起彼伏，引起社會的廣泛關注。對于持觀望態度的買房者，在房價持續攀升后，終于迎來了調整期;不過對于剛買房的購房者，盼著保值、升值的房產現在卻一再貶值。上海個別樓盤中，對最高點買入的業主而言，房價跌幅已經達到甚至超過30%。大規模的降價促銷才剛剛開始，退房大軍的規模會繼續壯大。”

  面對媒體和市場上近來關于退房糾紛的傳聞，萬科以公告形式，堅決表明立場 “上海萬科已明確表示，能夠體諒客戶的心情，但不可能接受任何沒有法律、合同依據的補償、退房要求。”

  房屋買賣是一種市場行為，業主和開發商都應風險自擔。一般來說，合同一經簽訂便具有法律效力，雙方均應全面履行合同。房屋價格的漲跌屬于商業風險，而這種風險是隨著購房合同的生效時從開發商轉移至業主承擔。從合同的性質和效力看，由房屋買賣產生的糾紛屬于民事糾紛，只能通過合法地民事糾紛的解決途徑來解決，即可通過和解、仲裁、訴訟的方式解決爭議。

  目前，正值收房高峰期，購房者準備退房時，應了解相關法規再言退。選擇合適的退房理由比如遲延交房，面積縮水、產權證未辦理等下來等問題，否則不僅退房不成，反而還會搭進不少成本和精力。

  二、 退房的法律依據

  退房，本身并不是一個法律術語，法律上應當是“解除購房合同”。根據法律規定，可以把退房理由分為兩大類，

  1、是法定解除

  2、是約定解除。

  二者的主要區別在于前者是基于法律的直接規定，而后者是基于雙方約定，須經雙方同意。結合房地產領域的具體規定，法律允許一方退房的常見情形有：

  1、賣方一房二賣，買方可以退房。開發商一套房產簽訂兩次買賣合同，必然會有一個買房人不可能拿到房子，無法取得房屋的買家不但可以要求退房、返還已付購房款及利息、賠償損失，還可以要求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

  2、開發商擅自將已賣房產抵押。有的開發商由于資金短缺，在與買房人簽訂商品房買賣合同后，又向銀行申請貸款，將已售房產做了抵押登記。這樣，開發商一旦不能按期還款，銀行就有權就抵押登記的房產實現擔保債權。這種情形下，無法取得房屋的買家可以要求退房、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

  3、房屋主體結構質量不合格。如果房屋主體結構質量不合格，無論是房屋交付前還是交付后，買受人均可請求解除合同和賠償損失，不過要注意的是， “主體結構質量不合格”須以有資質的鑒定機構的鑒定結論為據。實踐中，這種情形很少見，因為，如果房屋連主體結構(也包括地基基礎工程)質量都不合格，那就是名副其實的危房、豆腐渣工程。

  4、房屋存在質量問題嚴重影響正常居住使用。房屋質量，除了包括地基基礎工程，主體結構工程外，還包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管、上下水管的安裝工程，供熱、供冷系統工程等項目。如前所述，如果地基基礎工程、主體結構工程質量不合格的，買受人可要求解除合同和賠償損失;如果上述其他項目質量不合格，且嚴重影響正常居住使用的，買受人也可以請求解除合同和賠償損失，而“嚴重影響正常居住使用”實踐中，主要表現為供水系統等設計存在缺陷，經多次維修仍無法修復，如下水管道設計缺陷，出現排污不暢甚至倒灌問題，多次維修不能恢復致使無法居住，此時權利人可以起訴請求解除合同及賠償損失。

  5、房屋誤差面積過大。實踐中，買房合同約定的房屋面積跟實際交房時的測繪面積往往不太一致，但是如果誤差太大，購房人有權要求退房。何為誤差太大?根據最高院的司法解釋，首先看雙方合同對此有無約定，如果沒有約定，面積誤差比絕對值超過3%就視為誤差過大。此時，購房人如不愿意按實際面積購買商品房，可以請求解除合同、返還已付購房款及利息。

  6、延遲交房，開發商不能在約定時間內交房驗房，買房人經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，買房人一方請求解除合同的，應予支持。買房可以請律師發催告函，做證據保全。

  7、房屋不能辦理所有權登記。由于房屋所有權必須經登記才能發生效力，如果因為開發商的原因致使房屋不能辦理權屬登記，那么購房人就不能算是真正意義上的所有權人。所以法律規定辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，是應當支持的。”

  8、不能辦理購房貸款。購房人一般選擇按揭貸款的付款方式，但是若因辦不下擔保貸款購房人付全款發生困難，當事人可以選擇退房。這里辦不下擔保貸款的原因可能是賣方或賣方的資質不夠，銀行不同意放貸或者國家政策發生變化不符合貸款條件等等。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”

  9、變更房屋規劃設計。購房合同訂立后，賣方未經購房人同意變更所售商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，買房人有權選擇退房。

  根據上述分析，可以看出，凡屬于法定解除權往往是因為存在房屋權屬瑕疵，質量有問題，或者一方違約等情況。僅僅房價下跌不屬于法定的退房事由。

  三、約定解除：退房關鍵看合同條款。

  合同法規定當事人協商一致，可以解除合同。約定的條款，法律一般是不加干涉，因此實踐中退房條款的具體內容也就千差萬別了。

  如，北京東亞三環推出“無理由退房”條款聲稱：“如果付全款的購房人在入住前覺得買這套房不合算了，可以無理由退房，開發商還將每天以房款總額的萬分之二補充金支付給退房人。”依據該條款，業主退房的條件是：

  第一，必須是全款付款方式;

  第二，主張退房時間必須是入住前。

  又如上海萬科金色雅筑樓盤的《商品房預售合同》則提出，“乙方無論以何種原因單方解除合同，若乙方已對該房屋設定抵押或者設置、存在其他任何權力限制的，則乙方行使單方解除權的書面通知中應附該房屋已經辦理注銷抵押或者已消除權力限制的相關證明文件，否則，乙方無權解除本合同。”這就是說，如果業主是貸款買房，那么必須先還清貸款方能退房。

  再看，長沙某開發商推出“無理由退房，全承諾保值”購房計劃，稱自2008年7月起3個月內，購買中城麗景香山二期的客戶，在二期交房之日前兩個月內，可無理由退房。同時，對于退房客戶，開發商承諾自一次性付款交納全款或按揭放款日起，至客戶提出退房申請日止，付出銀行同期存款利率。

  不過，如果購房合同里既沒有關于解除合同或退房的特別約定，也不屬于法定解除的事由，業主簽訂合同以后打算退房就難以得到法律支持了。

  四、退房的程序

  按照目前的正常程序，從法院立案到最終判決并執行，要有一定的時間，如果需要鑒定的話，時間會更長。而在這一年中，市場可能發生更大變化，房價大漲或大跌都可能給業主帶來風險。

  開發商面臨同樣的風險,是協商解決還是起訴到法院，對于業主和開發商都面臨著商業風險。

  1、先找開發商協商,協商不成再訴訟

  如果滿足合同約定的退房條件，最好還是先與開發商進行協商，這樣可以省去訴訟的相關費用和時間。如果開發商提出的補償條件能使業主滿意，業主可根據自身情況收回退房要求，或在開發商協助下辦理退房手續。如協調未果再選擇訴訟或仲裁。

  第一步：購房人通過掛號信、傳真或電話向開發商發出退房通知。

  第二步：督促開發商在提出退房要求后15日內負責辦理購房人與貸款銀行解除 或終止合同全部手續。

  第三步：督促開發商將全部購房款返還給購房人。

  第四步：辦理停止向公積金管理機構或貸款銀行還款的手續。

  至此，消費者與銀行解除借款合同，而在開發商退回全部房款后，購房人與開發商的買賣合同也意味著得以解除。此外，在購房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，保險受益人為貸款銀行，所以最后一步就是解除借款合同后再辦理保險退保手續等。

  2、對于未經合同約定也不在法定范疇內的退房請求，建議業主應先找開發商協調。通常在這種情況下提出訴訟，法庭訴訟過程相對較長。 如果符合合同約定也在法定范疇內的退房請求，開發商如不愿意協商退房，那可以委托律師提起訴訟了。

  退房過程中的證據保全是至關重要的。一般而言，購房合同、付款憑證是必需的，開發商違約的證據：如開發商的延期通知、質量不合格的證明等是證明開發商違約的關鍵證據。保全這類證據時，可以選擇公證，在日后的訴訟過程中保持一個有利的地位。

  3、退房的請求可以包括違約金及相關稅費

  除房屋全價款及相應利息外，開發商還須賠付業主前期支出的費用。在索要違約金方面，如果是開發商違約導致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應的利息外，還包括業主前期已支出的一些費用，如印花稅、購房契稅、交易手續費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等，這些都算入消費者實際損失范圍內，由開發商補償。

  在退房款方面，采用一次性付款的購房者可直接要求開發商退還自己所付款項及相應利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對復雜些。實踐中，都是發展商將應退購房款分成兩部分，屬于買家首付款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同。

  此外，開發商還應支付購房人首付款利息。即從首付款交付日到開發商歸還日該筆首付款的利息收入。若購房人按揭貸款已進入月供階段，開發商同樣應歸還購房人月供及利息支出。

  若購房者要求退房時，已居住了一段時間，這期間產生的折舊費應由業主補償。在退房中若責任方為開發商，購房者可不對房屋折舊進行補償，若是購房者的責任，開發商則可以不賠償業主裝修費。

  五、 退房的思考

  由于價格因素是導致的退房的主要因素，但樓市的周期性波動是長期存的。

  對于業主來說要綜合考慮目前的市場狀況，不要盲目的跟風，計算退房所要付出的成本，從合同和法律角度請專業人士判斷退房的可能性，退房的成本，退房后市場的可能情形是必要的。

  對于開發商來說以“送裝修、免物業費及搞業主聯誼活動等讓利于民，去信于民的措施也是這也有利于退房事件的發生時，平息退房風波，有利于避免更多的沖突，保障樓市健康穩定發展。”